[編者按] 上海「香港麗園」項目是中遠國際控股有限公司(下稱：中遠國際)在中國內地投資發展的第一個房地產項目, 於1999年8月開始全面動工，經歷了23個月的艱苦工作，已完成了一期5.6萬平方米的建築工程量，建成了467套住宅單位及附屬工程，而一期二區5.1萬平方米的建築工程結構也已封頂。樓宇銷售方面，由1999年12月開始推出首批預售單位，至今年6月28日, 一期一區的467套住宅單位基本售罄；一期二區376套住宅單位由今年7月1日開始預售，首批推出110套住宅單位進入市場，反應良好。該項目實現了分階段實施的工程建設目標、分階段銷售的營銷目標。達到了集團對投資項目經營管理的要求和項目監控大綱的要求；創造了中遠優質樓盤的品牌、擴大了中遠國際的知名度；培養、磨煉了一批地產人才，為進一步拓展房地產業務，創造更好、更高的經濟效益奠定了基礎。
一､高度重視房地產市場的調查與分析
中遠國際注意搜集上海市房地產發展近十年的狀況、趨勢。考察了上海各類樓盤四十餘個，包括對動態和靜態的變化加以分析瞭解。掌握當地房地產市場的消費心態、消費水準和客戶群特點。面對當時上海大量積壓的空置房，做了十分冷靜、理性化的分析。得出的結論是：
(1) 辦公大廈供過於求，空置量很大；
(2) 外銷商品住宅樓宇，由於成本高，客戶群不大，設計因積壓而過時，導致難以推銷；
(3) 舊式水泥簡易住宅樓，已與時代脫節而不適用。
二､審慎研究市場定位與項目方案設計
在進行了調查與分析的基礎上，將上海「香港麗園」項目目標客戶定位為:
- 以市內的白領階層、三資企業人員、中等收入家庭為市場主體；
- 拓展外省市來滬經商或工作的較富裕人士為市場潛在購買力；
- 出國人員或為其家屬購房人士為市場另類購買力；
- 家庭月收入在5000-6000元人民幣為市價定位基準；
- 市價承受單元房款總價在中檔水平，即50至65萬元人民幣/套為主體。
根據上述市場定位，項目設計方案充分表現以下規劃主題：
- 注重獨特的人文性城市空間設計；
- 尋求都市田園環境；
- 貫徹科技、能源、生態理念；
- 通過設計實現產品的科學性，土地利用的合理性，形成高效、合理的開發強度；設計必須考慮降低建設成本，將投資發展商的期望與社會、經濟效益掛鉤。
三､認真論證建築設計方案與設計監督審核
中遠國際選擇的規劃及建築設計單位是上海現代設計集團附屬都市建築與住宅研究設計院。作為投資者，中遠國際的有關人員參與設計論證，依靠設計師，但不盲從；明確肯定其設計精華，但毫不含糊否定其設計敗筆；充分利用自身地處香港的優勢，運用香港現代住宅設計的優勢，搜集資料。同時，還豐富自身的鑒賞能力，努力學習建築美學、建築設計基本常識。在設計監督審核方面，除了聘請專業設計監理審核外，項目公司專職一名副總經理、總工程師把關，主要設計構思、重大設計方案的確定或修改均須報經投資方最後批准。未經確認的，一概不出施工圖。
四､抓緊、抓實項目初期工作和基礎配套、公建配套工程的落實
項目最初階段易遭投資者忽視，通常以為是設計者的事，對參與此項工作的深度往往不夠，以至當施工階段暴露出來許多不合理、不實際、不符理想要求、不經濟等現象時就難以挽回，勢必造成工期損失、資金損失、工程質量損害，以至日後銷售階段仍會有嚴重後遺症，直接損害投資效益。中遠國際不但參與，而且對全局性的事項作出必要的原則性指導，尤其在落實市政基礎配套，公共設施配套方面更是全力以赴，逐項落實，逐項檢查，務求踏實，取得各政府部門、各主審部門、各實施單位的真正支持。
五､加強項目管理與監控，確保項目順利進行
在項目管理上，中遠國際確立合理、有效、強力的管理架構，並充分發揮我方在合資公司中的控股地位，強化董事會的領導作用，運用中外合資企業法賦予董事會的職權，確保維護作為大股東的權益。在原則問題上不含糊，不作無原則的退讓或遷就。同時，將項目管理人員的選擇、配備控制在中遠方面。尤其是經營管理權和財務管理權要在大股東手ガ，不放棄這個權利。全面推行集團的項目管理規定和實施監控管理大綱。抓住項目監控管理主要體現在兩個重點環節:
(1) 對項目工程監控，確保按工程預算計劃實施。
◆設立「香港麗園」項目工程招標決策小組，直屬董事會領導，對所有重大的工程實行招標制度。
◆設立工程主要建材、設備等訂購審核工作小組，制訂工作程序和審批制度，任何一級違反程序，不符審批規定，其對外簽訂的合同、協議、委託等等均為無效，並追究責任。
◆制定交叉監控管理模式，防範可能出現的漏洞、弊病，杜絕可能出現的不正之風。實施管理層與決策層交替控制，即管理層負責具體執行工作，決策層負責制訂各項策略、策劃、統籌、協調工作，項目公司為執行機構，中遠國際為決策機構，互相制約，通過資訊反饋機制，隨時調整、修訂。
◆實行中遠國際房地產部各專業對口人員與項目公司各相應部門的交叉控制。凡屬重大事項的決定，項目公司各部須先與專業對口人員評議、商討，在未達成一致意見前，任何一方不能擅自作出有關決定。專業對口人員的任何指導性意見須在統一認識後，方可佈置實施，且要經主管簽發，若兩者發生分歧須報決策層決定。
(2) 緊貼市場，合理定位，狠抓銷售為根本。
◆營銷策略和目標市場的定位。由項目公司提交上海市及項目所在區域的市場調研、分析報告，經反復審議，在此基礎上確定本項目作為舊區改造內銷商品房之性質。在設計、房型、規格、配套設施、小區環境等等，只要在可控制成本範圍內盡可能做到盡善盡美，按照生態化、節能化、環保化、智慧化、人性化目標去建造。經過三上三下的研討，反覆琢磨，提出了"精心打造第三代住宅小區"這一策略主題，為項目樹立一個明確的形象。
◆價格定位。「香港麗園」的銷售價格定價、銷售價格折扣率、推售的日期和數量都實行嚴格監控。我們以現場試銷實況，依據市場的反應，擬訂銷售價格體系及折扣優惠條件，經董事會確認後再推行。預售全面鋪開後，決策層根據銷售情況變化作出修正，同時對照成本差別、盈利差別予以調整，由房地產部擬訂新階段的銷售價格、折扣率等文件報中遠國際領導審批，內部特惠價格等報集團領導審批，方可實施。銷售部每旬一報「銷售動態」，每月一報「銷售成交統計報表」，每季提交工作評估，決策層隨時瞭解、掌握銷售現況，發現問題可及時發出改進指示。
◆對拓銷決策的監控。包括確定及控制銷售廣告宣傳費用預算，直接監管如何分配予不同媒體的計劃。如：電視台、電台、報紙、宣傳單張、海報等媒介的分配模式；同時，監控廣告宣傳的時機、採用的方式，監察廣告宣傳的效果。重要的銷售宣傳資料，如售樓書，受決策層的直接監管。我們採取了激勵和獎罰機制，而任何一項銷售佣金、獎金或罰款的發放、扣罰，都須經逐級申報批准，任何個人不能擅自決定。
六､項目滾動發展的投資策略
為了實現項目滾動發展的投資策略目標，中遠國際還注意解決好以下幾方面工作：
1. 對投資資金的來源籌劃的安排能力和操作技巧。
2. 對項目投資預算的正確性、合理性、可靠性。
3. 對項目財務安排、資金調配監控的工作嚴密度、力度、靈活操控之熟練程度。
4. 對資金成本控制的深刻理解並始終放在制定各項成本開支之首。
5. 活用、善用銀行貸款資金，如何爭取最佳貸款條件，如何擬訂最佳貸款時間，如何擬借最佳貸款金額，抓住這三個如何就基本抓住資金成本的控制。
6. 對銷售收入的預測準確程度及實施中的可靠性，對平衡收支現金流量的預測水平和監控能力。
上海「香港麗園」取得了階段性的成績，中遠國際決心在現有成績的基礎上繼續努力, 找出差距和不足, 進一步提高投資項目的管理水平、提升投資項目的監控能力。要分析、研究、檢討今後房地產業務發展的方向和策略，以及房地產投資發展項目的"發現利潤區"理論的運用。要追求最佳的經營業績，努力實踐中遠香港集團以"效益為中心，市場為主題，服務為手段，管理為基礎，隊伍為根本"的經營管理理念，為集團的發展壯大做出貢獻。企管錦言
我們計劃的失敗是由於這些計劃沒有目標。當一個人並不知道自己將把船駛往哪一個港灣時，無論哪種風向都不是好風向。
── 羅馬思想家 塞內
當世界上的產品更傾向商品化，產品的差異多半來自服務和智能時，大型製造廠商會更傾向服務導向的策略。
── 《智慧企業》奎恩
企業設計縱覽
通用電氣的企業設計:
第一階段:"不是第一，就是第二"；
第二階段:"群策群力"；
第三階段:"賣解決方案，而不僅是產品"。
微軟的企業設計: "創建標準"。